Com o Novo Código Civil o condomínio é obrigado a alterar a convenção?

Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

Não existe obrigatoriedade de alteração das convenções de condomínio dos edifícios existentes anteriormente ao início de vigência do Novo Código Civil, ocorrido em 11 de janeiro último, objetivando adequação ao novo texto legal.

Esta conclusão baseia-se no princípio constitucional que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”, e não existe norma de transição que obrigue os condomínios anteriores a se adaptarem ao novo diploma, como acontece, por exemplo, com as sociedades, associações, fundações e empresários individuais.

Como a lei é nova, não existindo ainda uma posição consolidada do Judiciário, em nível jurisprudencial, muitas são as posições doutrinárias sobre o tema, havendo uma tendência maior no sentido de entender que as convenções existentes anteriormente à lei continuam em vigor naquilo que não contrariem disposições expressas na nova lei.

Estes juristas se baseiam no fato de que as inovações específicas constituem normas cogentes, de ordem pública, cuja eficácia é plena e imediata à partir da entrada em vigor da nova lei.

Uma outra corrente entende que a convenção de condomínio é um ato jurídico perfeito, cujas alterações somente podem ser efetuadas se todas as partes envolvidas estejam de acordo com a mudança, uma vez tratarem-se de manifestações multilaterais de vontades, restritas à organização e administração do condomínio.

Outros reforçam este argumento fundado no direito adquirido daqueles que compraram o imóvel segundo aquelas normas próprias.

Existem ainda aqueles que, mesmo admitindo a incidência da nova lei sobre os condomínios existentes, reconhecem na Assembléia Geral poderes para disciplinar de forma diversa à lei, especialmente sobre a questão da taxa e da multa, sob o argumento de que as normas são meramente supletivas, sujeitas a alterações pela autonomia privada.

De todo o exposto, entendemos que os condomínios existentes devem analisar com cautela a possibilidade de efetuar as modificações, muito embora recomenda-se que o assunto seja colocado em discussão entre os condôminos, dada à interpretação majoritária da auto aplicabilidade do texto legal.

Seguindo este raciocínio, o mais prudente seja promover as devidas alterações, visando adequar a convenção de condomínio existente aos ditames do Novo Código Civil.