|
O patrimônio da afetação é um instrumento
sistematizado no início do mês de agosto de 2004, quando o Presidente da República
sancionou um conjunto de medidas intituladas “pacote da construção”,
cujo objetivo é o incentivo ao mercado imobiliário, sendo estimado um
crescimento da ordem de 4% a 8% no próximo ano.
Dentre as medidas anunciadas, destacam-se aquelas
que sinalizam boas perspectivas às empresas, através de linhas de créditos
mais acessíveis e redução da carga tributária, e ao adquirente das
unidades, que passará a contar com maiores garantias de recebimento de seu imóvel.
Dentre estas garantias está o patrimônio de
afetação, que consiste na adoção de um patrimônio próprio para cada
empreendimento, que passará a ter a sua própria contabilidade, separada das
operações da incorporada/construtora, o que confere segurança aos
adquirentes quanto à destinação dos recursos aplicados na obra.
Esta medida se torna relevante para evitar o que
o mercado apelidou de “efeito bicicleta” ou “pedalada”, que significa
a situação das empresas em dificuldade econômica que desviam recursos de um
novo empreendimento para um anterior e assim sucessivamente, formando um ciclo
vicioso que tantos prejuízos já causou no passado, ainda vivos na memória
recente do país.
Com a nova regra, todas as dívidas, de natureza
tributária, trabalhista e junto a instituições financeiras, ficam restritas
ao empreendimento em construção, não tendo qualquer relação com outros
compromissos e dívidas assumidas pela empresa.
Dessa forma, na hipótese de ocorrer falência da
empresa construtora/incorporadora, os compradores poderão dar continuidade à
obra, contratando outra empresa no lugar da falida, configurando o objetivo de
garantir ao consumidor a entrega de imóvel comprado na planta.
Em decorrência dos casos notórios que macularam
o mercado no passado, cogitou-se na criação de empresas específicas para
alguns empreendimentos, denominadas SPE, ou Sociedade de Propósito Específico,
o que não se constitui na melhor opção, uma vez não haver garantir de um
possível desvio de recursos.
No caso da figura do patrimônio de afetação, que é de uso facultativo, existem maiores garantias aos mutuários,
pois prevê a existência de uma comissão de representantes desde o início
da obra, o que dificultará a ocorrência de desvios, mesmo porque o patrimônio
do incorporador irá responder pelo empreendimento objeto da afetação.
Na verdade, o que a Lei 10.931/94 fez não foi
instituir o patrimônio de afetação, mas regulamentá-lo, pois sua previsão
veio com a Medida Provisória 2.221, de setembro de 2004, embora de forma
imprecisa, que não surtiu os efeitos desejados.
O que se espera, de mais importante como
efeito prático, e que virá a repercutir positivamente na economia, é que
este instrumento, ao gerar maior segurança aos contratos, resultará na
diminuição dos juros, pois estes são diretamente ligados ao risco da transação,
que irá reduzir.
|
