Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

Esta questão é motivo de discussões acaloradas, tendo levado até mesmo à disputas judiciais, especialmente quando se trata de imóveis de alto padrão, uma vez que as camadas mais baixas preocupam-se simplesmente com a casa própria, a classe média volta-se para o número de aposentos, enquanto o topo da pirâmide social prioriza o espaço, valorizando a área da unidade habitacional.

Na verdade não existe uma área real, mas diversos conceitos de área, antes porém, torna-se importante destacar os elementos onde iremos buscar resposta à indagação. Primeiramente, no Memorial de Incorporação, um documento público e obrigatório, nas construções em condomínio, que fica registrado em cartório, e contém todos os elementos referentes ao edifício e seus componentes.

Inserido neste documento, encontram-se tabelas numéricas padronizadas, referenciadas na Norma Brasileira NBR-12.721, da ABNT- Associação Brasileira de Normas Técnicas, onde são detalhados todos os quantitativos da edificação, especialmente suas áreas, devidamente individualizadas pelas diversas tipologias.

Usualmente é comum as pessoas utilizarem expressões como “área útil” ou “área de vassoura”, entretanto, tais definições inexistem na citada norma para incorporações. Quando emitem estes conceitos estão na verdade se referindo à denominada “área privativa”.

Esta é a área onde o proprietário detém a integridade do seu domínio, constituída pela superfície limitada pela linha que contorna as paredes das dependências de seu uso privativo e exclusivo, sejam elas cobertas ou descobertas.

Além desta, devem ser consideradas ainda as “áreas comuns”, como aquelas que podem ser utilizadas em conjunto por todos os proprietários das unidades autônomas, sendo franqueado seu acesso de forma comunitária, tais como área de lazer e corredores de circulação.

Independente da destinação da área, existe um conceito muito importante, que é da “área equivalente”, que toma por base o custo de construção de determinados locais, como, por exemplo, a área de uma varanda, cujo custo pode equivaler à metade do custo do apartamento.

Este conceito é muito importante, pois em função destas pontuações é que são calculadas as “frações ideais” da edificação, denominadas pela norma como “coeficiente de proporcionalidade”, e a “área total da construção”, que corresponde ao rateio das despesas de construção, uma vez que o pagamento da obra impõe gastos não só com a unidade autônoma, mas também com as partes comuns.

Além destes, outros aspectos mais técnicos poderiam ser abordados, ficando aqui ainda registrado o conceito de “área do pavimento”, que ganha importância quando se tratam de prédios de elevado padrão, com uma unidade por andar, passando o hall a ser de fato uso exclusivo deste condômino, embora legalmente ainda constitua uma área comum.