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O mercado brasileiro, já
há um bom tempo, tem despertado o interesse dos investidores estrangeiros,
ávidos pelas crescentes chances apresentadas por nossa situação econômica
destacando-se o problema da inflação, há anos controlada, a queda na taxa
Selic e algumas facilitações feitas na legislação, somadas ao bom desempenho
da economia mundial e a segurança passada pela equipe econômica do governo,
fizeram do Brasil um país atrativo para investimentos.
Estes fatores e algumas
outras particularidades fizeram especialmente do setor imobiliário um viés
singularmente propício não só para investimentos, mas também contratações,
rentabilidade e novas formas de financiamento, no entanto, uma ferramenta
que sempre balizou a aquisição de imóveis por investidores internos, mas que
vem tendo suas condições reestruturadas é o cap rate, conceito muito
utilizado no exterior, que é uma redução da palavra inglesa capitalizacion
rate (taxa de retorno).
O cap rate é o
número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um
imóvel sobre o seu valor, ou seja, um imóvel avaliado em R$ 120 mil, e que é
alugado por R$ 1 mil mensais – tendo no fim arrecadado R$ 12 mil – tem um
cap rate de 10 %.
O cap rate que nos
últimos anos vinha sendo praticado no Brasil girava em torno de 10%, mas já
houve época em que ele beirava os 20 %, agora, os investidores estrangeiros
começam a trabalhar com novos números, uma vez que tais valores não são
baseados na porcentagem usual, e sim no valor potencial da compra,
inclusive, citando apenas como exemplo, houve uma oferta de compra de um
shopping center no Nordeste com o valor da proposta baixando o cap rate
para apenas 5 %, ou seja, foi oferecido vinte vezes o valor dos rendimentos
anuais do empreendimento.
A importância desta nova
dinâmica é que os ativos imobiliários passam a serem enxergados com o
verdadeiro potencial que detêm no setor econômico atualmente, acentuando
ainda mais a diversificação deste setor imobiliário tão aquecido e
valorizando ainda mais o setor, após anos de estagnação, sendo que, postura
conservadora no momento pode significar uma falsa segurança, haja vista que
o boom no mercado imobiliário não tenha apresentado características alguma
de uma bolha.
Dessa forma, o Brasil,
gradativamente, eleva sua participação na fatia dos investimentos
estrangeiros destinados a América Latina e que, nos últimos anos, vinha
priorizando o México e o Chile, cujo quadro só é reforçado pelo preço do
imóvel nos Estados Unidos e na Europa estar elevado há um período de tempo
considerável.
O Brasil também está
conseguindo passar imune pela crise do marcado imobiliário que vem
prejudicando diversos investidores internacionais, fora isso, o Brasil vinha
sendo observado há alguns anos, afinal, não tinha apresentado um boom
imobiliário como vários outros países, como no México, por exemplo, onde
houve uma valorização superior aos 60 % nos últimos anos, portanto, analisar
a compra de imóveis a partir do conceito de cap rate é outra novidade para
quais devemos ficar atentos no ótimo momento vivido por nosso mercado. |
