Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

No último dia 12 de agosto a BOVESPA e a Prefeitura de São Paulo promoveram o Seminário “CEPAC – A participação do Mercado de Capitais no Desenvolvimento Urbano”, cujo objetivo foi demonstrar a importância do Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC) como alternativa de captação de recursos para o financiamento do desenvolvimento urbano.

O evento contou com um expressivo comparecimento, formado por autoridades públicas, representantes de companhias securitizadoras e de crédito imobiliário, construtoras, consultores e advogados especialistas em direito imobiliário, sendo considerado um marco para o desenvolvimento urbano e o mercado de capitais no país.

Este instrumento foi criado pela Lei Federal 10.257/2001, mais conhecida como Estatuto da Cidade, com o objetivo de possibilitar o financiamento de grandes obras previstas em Operações Urbanas, sem que o município precise utilizar recursos vinculados ao orçamento municipal, tendo sido regulado pela Instrução 401/03 da CVM - Comissão de Valores Mobiliários.

Para melhor entendimento deste mecanismo é preciso lembrar que geralmente as prefeituras custeiam as obras públicas urbanas com o dinheiro arrecadado com impostos extraídos de toda a coletividade, enquanto os benefícios acabam favorecendo de forma diferenciada alguns poucos seguimentos privados, o que, resumidamente, pode-se definir como uma situação onde todos pagam, mas poucos usufruem.

O exemplo mais evidente disto reflete-se na valorização imobiliária decorrente da realização de grandes intervenções urbanas, cujas obras são executadas com recursos originários do orçamento de toda a comunidade, mas a valorização beneficia apenas os contribuintes proprietários de móveis localizados na área que recebe os investimentos da Prefeitura local.


Com a emissão dos CEPAC’s são gerados os chamados “direitos adicionais de construção” nas áreas definidas pelas Operações Urbanas, o que possibilita a realização de construções acima do limite permitido pela legislação, ou ocupação de solo diverso do vigente, mediante uma contrapartida financeira que é paga à Prefeitura local, com a utilização destes títulos.

Para adquirir o CEPAC não é preciso ser proprietário de terrenos e nem mesmo ter que adquirir um imóvel na área da Operação Urbana, mas caso venha a ser titular de imóvel no local poderá aumentar a área construída ou alterar o seu potencial de utilização.

Importante enfatizar que a emissão do CEPAC resulta em direitos adicionais de construção apenas nas áreas previamente aprovadas, não constituindo uma alteração na legislação referente ao uso e ocupação do solo, portanto, o poder público continua mantendo total controle do urbanismo.

Além disso, o CEPAC pode ser uma nova alternativa para grandes investidores do mercado financeiro, uma vez que são comercializados em leilões públicos de papéis, com rendimento variável, atrelado à valorização imobiliária da região em que foi executada a Operação Urbana, sendo que estudos recentes estimam que o retorno mínimo dos títulos já emitidos será da ordem de 14% ao ano.