Alteração de fachadas e das áreas comuns

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Diversas vezes em nossa vida profissional nos vimos envolvidos em conflitos condominiais envolvendo casos de alteração de fachadas ou das áreas comuns de um edifício, cujo fundamento da discussão é o artigo 1.336, inciso III, de nosso Código Civil, que discrimina, dentre os deveres do condômino “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

No sentido prático o dispositivo legal citado impõe os limites dessas áreas, cuja fachada compreende a parte que compõe a visualização do edifício, nela inseridas as paredes externas, as varandas, as janelas e esquadrias, as portas e portões de acesso ao condomínio, além de todos os elementos que contribuem para a sua harmonia estética.

Por área comum entende-se todos os locais da edificação que podem ser utilizados pelos condôminos sem restrições, cujo acesso não seja privativo de qualquer unidade, compreendendo o hall de entrada, os halls dos andares, portas de acesso, os corredores internos, a garagem, os salões e toda a área de lazer.

Caso ocorra concordância em permitir a alteração em determinadas circunstâncias ou condições, esta deve constar da Convenção de Condomínio, ou ser levada em Assembléia para aprovação unânime dos condôminos, entretanto, não obstante, a clareza da determinação legal, temos encontrado situações que merecem uma melhor análise.

Primeiramente, porém, vamos relatar os casos mais comuns que temos vivenciado, começando pelas varandas, onde tem ocorrido substituição de portas, modificação nas cores das paredes, troca do forro do teto, colocação de grade ou parapeito, fechamento com vidros ou grades, instalação de telas de proteção, películas em vidros, toldos aparelhos de ar condicionado ou antenas parabólicas.

Para as fachadas, algumas dessas se repetem, mas o mais usual se refere à alteração no material externo, a troca das janelas ou do material das esquadrias e instalação de elementos estranhos à concepção arquitetônica ou à harmonia estética da edificação original.

No caso das áreas comuns, a maior parte das controvérsias se refere à substituição da porta de entrada ou a mudança na pintura ou materiais do hall social do andar, quando comum a mais de uma unidade, além de alterações no depósito situado na garagem.

Embora tenhamos afirmado que o dispositivo legal é claro, entendemos que por envolver matéria técnica, a questão não deve ser analisada de forma dicotômica, se pode ou não, mas deve passar pelo crivo de um expert, para opinar sobre o impacto visual da mudança.

Nesse sentido, já existem decisões de nossos Tribunais que aceitam a colocação, por exemplo, de grades e telas, por entender que a “segurança deve sobrepor-se ao conjunto arquitetônico”, além do que existe a “necessidade de adequar-se a convenção à realidade social”.

Não obstante, observa-se que esses elementos devem ser “construídos no mesmo padrão das existentes no edifício”, além do que, já presenciamos situações onde existe quebra do princípio da isonomia (igualdade entre os condôminos), uma vez que, por questões pessoais ou políticas, apenas um dos condôminos é punido pela violação, quando foram constatadas no mesmo edifício diversas alterações semelhantes.

Finalmente, cabe ressaltar que “o que a lei não distingue, não cabe ao intérprete distinguir”, portanto a legislação não faz qualquer diferenciação entre alteração permanente ou temporária, portanto, a colocação de letreiros ou elementos que não se aderem a edificação, em nosso entendimento, igualmente constituem alteração na fachada ou nas áreas comuns.