Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

O Novo Código Civil dispõe em seu artigo 1.336, dentre os deveres do condômino, “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais”, portanto, o rateio deve ser feito de acordo com a dimensão de cada unidade.

Este raciocínio decorre da forma de cálculo das frações ideais, que origina do memorial de incorporação, documento de cunho obrigatório, que fica à disposição no Cartório de Registro de Imóveis.

Dentre os documentos que compõem o registro imobiliário, existe na Norma da ABNT, denominada NBR - 12.721, onde constam as áreas, especificações e outras informações sobre o empreendimento, dentre eles, o denominado coeficiente de proporcionalidade, que representa o percentual de cada unidade sobre o todo, sendo adotada como a fração ideal sobre o terreno.

Neste ponto, surgiram algumas interpretações sobre a nova legislação, que dispõe ser a fração ideal “proporcional ao valor da unidade imobiliária”, resultando no cálculo pelo valor de mercado, o que levaria a uma situação hipotética de um apartamento frontal ter uma maior fração ideal que um apartamento de fundos idêntico, embora mais desvalorizado.

Quando o legislador incluiu este conceito, em nossa opinião, buscou similaridade com o rateio de construção, portanto o valor da unidade deve ser entendido como seu custo de construção e não com o preço de transação no mercado imobiliário.

Outro ponto controverso refere-se à aplicação do dispositivo, haja vista não existir no Novo Código Civil uma regra expressa estabelecendo se o critério vale para todos os condomínios ou apenas para aqueles constituídos após 11 de janeiro de 2003, quando o código entrou em vigor.

Dessa forma, surgem três cenários, o primeiro entendimento é da aplicação imediata e geral, o segundo, adesão em decorrência de mudança da convenção, e o terceiro, manutenção do rateio atual, sendo que, para os novos condomínios, a aplicação é pacífica.

Embora o entendimento majoritário entre os doutrinadores é de que a aplicação seja imediata, em função da regra ser de ordem pública, obrigatória a todos, devemos aguardar as interpretações jurisprudenciais que em breve deverão surgir.   

Resta ainda uma informação, encontra-se em tramitação um projeto de lei que tem por objetivo igualar o valor das contribuições, independente da fração ideal, sob o fundamento que contribuiria para reduzir os ânimos de condomínios e condôminos no que se refere ao rateio das despesas.