Engenharia de Avaliações - 2

Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

A evolução histórica dessa ciência demonstrou a solidez de seu crescimento, restando agora mostrar sua amplitude, uma vez estar sustentada em conhecimentos gerais de engenharia, mesclando com convites de outras áreas, tais como economia e estatística, objetivando determinar o valor de bens móveis e imóveis, elaborar estudos e realizar análises e projeções de comportamento mercadológico.

A seqüência dos trabalhos encontra regulamentação através das Novas Técnicas editadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que exige um grau de fundamentação e precisão dos resultados, buscando dar transparência às conclusões obtidas, além de serem objeto de registro juntos aos CREA’s (Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia), através da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

Os serviços abrangidos pela Engenharia de Avaliações iniciam-se pela determinação de valores para compra e venda, locações, fusões e aquisições, reavaliações de ativo, regulação de sinistros e chegam às análises econômico-financeiras de bens intangíveis, marcas, patentes e fundo de comércio (good will), tudo isto cobrindo os imóveis urbanos e rurais, complexos industriais, jazidas, máquinas, equipamentos e instalações.

A metodologia básica adotada é o denominado “Método Comparativo”, como o próprio nome sugere, aquele onde, após ampla pesquisa mercadológica, o avaliador determina, por processo estatístico, um intervalo de variação do valor do bem, indicando neste campo decisório sua conclusão sobre o valor final.

Quando não é possível a adoção dessa metodologia, e tratando-se de imóveis prontos, pode ser utilizado o “Método Evolutivo”, conjugado ao “Método da Quantificação do Custo”, que consiste na identificação do custo de reedição das benfeitorias, que pode ser feito à partir do CUB (Custo Unitário Básico) publicado pelos SINDUSCON’s, com as devidas adequações, ou através de orçamento detalhado, devidamente depreciado em função de sua idade aparente e estado de conservação.

Neste método torna-se imperativo ser considerada a “vantagem da coisa feita”, que a Nova Técnica determina que seja obtida através do “fator de comercialização”, representando o acréscimo de valor do imóvel concluído e pronto para serem utilizados em relação a outro semelhante, mais ainda por construir.

Os loteamentos e incorporações podem ser avaliados pelo “Método Involutivo”, mediante determinação de um hipotético empreendimento futuro, compatível com as características do local e condições de mercado, onde são consideradas as receitas prováveis e despesas inerentes, além das condições financeiras do processo, resultando no valor da gleba urbanizável ou lote para incorporação.

A moderna técnica avaliatória busca prestigiar as avaliações econômicas, através do “Método da capitalização da renda”, que utiliza uma projeção de rendimentos, gerando um fluxo de caixa cujo objetivo é calcular o valor presente, bem como pode ser aplicado na avaliação de aluguéis.

Finalmente, cumpre destacar o papel dessa ciência como auxiliar do Poder Judiciário e de juízo arbitral, quando esses profissionais são chamados para elaborar laudos periciais em controvérsias que envolvam discussão de valores, tais como desapropriações, revisionais de aluguéis, inventários e partilhas, dentre outros, cujas conclusões são indispensáveis à decisão dos julgadores.