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O atraso no pagamento
das taxas condominiais, segundo
cálculos elaborados por
entidades do setor imobiliário e condominial, cresceu 25% no último ano,
enquanto o nível de inadimplência efetiva, ou seja, boletos não pagos após 30
dias do vencimento encontra-se na casa dos 7,0%.
Esses dados refletem uma
realidade instaurada no país após a entrada em vigor do Novo Código Civil, em
janeiro de 2002, que alterou a multa por atraso no pagamento de condomínio de
20% para 2%.
O baixo percentual da
multa legal não deixa de ser um estímulo à impontualidade, uma vez que o valor
da cota condominial acaba deixando de ser prioridade, quando comparada com
débitos originários dos juros do cheque especial ou do cartão de crédito, que
praticam taxas que superam em cinco vezes a referida multa.
A solução do problema
não é fácil e muito menos imediata, entretanto, os síndicos e administradores
de condomínios dispõem de instrumentos legais para aplicarem uma outra forma
de multa, que pode ser ainda mais pesada que os percentuais dos textos
normativos, aos condôminos que não cumprirem com as obrigações e deveres
condominiais.
Assim, desde que a
questão seja levada à Assembléia devidamente convocada em sintonia com a
Convenção de Condomínio, e a multa seja submetida à votação, sua aplicação
deverá ser aprovada por três quartos dos condôminos com direito a voto,
podendo atingir os inadimplentes em valor de até cinco vezes a contribuição
condominial.
Esta sistemática permite
aos condôminos analisarem individualmente os casos sujeitos à julgamento, o
que levará a uma distinção entre o devedor eventual dos inadimplentes
contumazes e oportunistas, evitando-se injustiças.
Acrescente-se a esta
medida a possibilidade do condomínio decidir o índice de juros a ser cobrado
do condomínio que não pagar a sua contribuição, não existindo um limite legal
estipulado, que deverá ser definido segundo o princípio da igualdade, tomando
por base os índices cobrados por agentes financeiros.
Nesse sentido, cabe
destacar decisão tomada no final de 2005 pelo Tribunal de Justiça de Minas
Gerais (TJMG), que condenou um condomínio inadimplente a pagar juros de 10% ao
mês sobre as taxas de condomínio atrasadas há quase dois anos.
A decisão mereceu
destaque não só pelo conteúdo, mas também pelo ineditismo, por ser a primeira
sentença transitada em julgado no país, ou seja, aquela onde não cabe mais
nenhum recurso, aplicando o preceito de fixação de juros de mercado para
corrigir mensalidades condominiais atrasadas, com base em dispositivo do Novo
Código Civil.
Mais uma vez o
Judiciário Mineiro serve de exemplo e referência, não permitindo que a justiça
se transforme no refúgio da impunidade, servindo de abrigo àqueles que
utilizam de expedientes reprováveis para prejudicar interesses coletivos, como
no caso em questão, cuja ausência de pagamento resulta no rateio das despesas
entre os demais condôminos, que suportem o ônus da inadimplência alheia. |
