Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

Registramos com satisfação recente decisão do plenário do Supremo Tribunal Federal, que encerrou a polêmica sobre a questão da penhora do único imóvel residencial do fiador em contrato de locação, no caso de inadimplência do locatário.

Foram quase duas décadas dessa incerteza jurídica, que tem suas raízes legais no próprio Código Civil de 1916, uma vez que o referido dispositivo legal previa a garantia da obrigação contratual afiançada, englobando não só os aluguéis, mas também os demais encargos acessórios.

Em 1990, com a instituição do chamado bem de família, inaugurado com a edição da Lei 8.009, cujo objetivo era resguardar a única propriedade do fiador que nele reside, ocorreu uma inovação, tornando impenhorável o imóvel residencial próprio da entidade familiar.

O imóvel familiar passou a não responder por qualquer tipo de dívida civil, seja ela de qualquer natureza, comercial, fiscal ou presidenciária, contraídas pelo próprio casal, seus pais ou filhos, que sejam proprietários e nele residam, criando uma imunidade do referido bem de família do fiador contra eventual dívida do locatário afiançado.

Esta situação legal, entretanto, durou apenas um ano e sete meses, uma vez que em 1991 foi editada a denominada Lei do Inquilinato, n° 8.245, que trouxe uma inovação à questão, ao introduzir a exepcionalidade à penhora do bem de família “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”.

Além do único imóvel residencial do fiador voltar a garantir as obrigações do locatário inadimplente, essa lei ainda alcançou os processos judiciais pendentes, ou seja, os que se iniciaram antes da publicação do texto legal.

Posteriormente, ocorreu a Emenda Constitucional n° 26, de 2000, que alterou o art. 6° da Constituição Federal, referente aos direitos sociais, que engloba, dentre outros, o direito à moradia, cujo entendimento de alguns afastava a vigência da previsão contida na Lei do Inquilinato.

Embora os Tribunais estaduais não acolhessem essa tese, alguns Ministros do STF (Supremo Tribunal Federal) manifestaram entendimento diverso, acolhendo a tese e restaurando a previsão da lei que institui  o bem de família, abrangendo o fiador da locação.

Em função disso, a decisão tomada recentemente pela mais alta corte de justiça do país acaba com  a incerteza que pairava sobre o tema, trazendo segurança jurídica aos contratantes de locação, uma vez que pacifica o tema e elimina as dúvidas.

Em resumo, com esta decisão, o Supremo Tribunal Federal decidiu que o fiador que livremente assumiu esta posição tem que garantir os eventuais inadimplentos derivados da locação, inclusive com seu bem de família.