Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

Os fatores que valorizam e desvalorizam um imóvel se apóiam no tripé custo-qualidade-utilidade, não existindo listas prontas, uma vez que a análise tem que ser pautada não só pelos aspectos objetivos, mas especialmente sob o prisma sócio-econômico do público ao qual se destinam.

Não obstante, o quesito localização tem sido tratado como o primordial neste tipo de análise, pois serve para delimitar a região de interesse para aquisição do imóvel, sendo fator determinante na escolha, devendo ser observada a infra-estrutura da região, vizinhança, vias de acesso, tendência de ocupação circunvizinha, condições de segurança e possibilidades de alterações futuras.

À partir destes pontos muda o enfoque dentre as diferentes faixas de renda, enquanto as mais baixas buscam proximidade com hospitais e escolas públicas, além de facilidade de acesso ao transporte público, as camadas de renda mais alta procuram locais com menores índices de violência e maiores facilidades de acesso.

Sob um contexto mais limitado, surge a questão do posicionamento do imóvel no local analisado, como a possibilidade de invasões ou  inundações, frente ou fundos, altura, aeração, ventilação, insolação, fatores de insalubridade e vista.

Como exemplos podemos citar a posição em relação ao sol nascente, a maior procura por apartamentos situados nos andares mais altos, as lojas com frente para a via pública e os imóveis que possuem vista definitiva e atraente.

No que tange aos aspectos gerais do imóvel, a área é o fator determinante, cujo valor deverá ser sempre compatível com as necessidades do adquirente, devendo também ser considerada a divisão interna e adequação ao uso programado.

Aqui tornasse imperativo abrir um tópico destinado às vagas de garagem, item considerado até dispensável em meados do século passado, mas que hoje requer uma faixa de alta renda um número igual ou superior a três vagas por unidade.

Outro exemplo refere-se à estrutura social e de lazer de um condomínio, que devem se adequar aos usos e necessidades dos usuários,  preferencialmente possuindo integração entre o salão de festas e a área de lazer, com espaços abertos, que permitem maior versatilidade em sua utilização.

Os fatores intrínsecos referem-se aos aspectos construtivos, que exercem influência direta sobre o valor da edificação, com destaque para a depreciação física e funcional, devendo também ser objeto de análise o estado de conservação e existência de defeitos, condições das instalações, qualidade dos materiais e emprego de novas tecnologias.

Finalmente, cabe uma observação de caráter geral, destinada aos proprietários que venham a fazer intervenções em um imóvel, no sentido de evitarem alterações de cunho pessoal, que o personalizem, devendo realizar aquelas que melhorem sua funcionalidade à luz das expectativas e demandas do mercado.