Um fenômeno imobiliário
registrado no país nas décadas de 80 e 90 foi a proliferação de flats em
todos os grandes centros urbanos, o que foi feito sem um planejamento da
demanda, gerando uma grave crise para essa modalidade de empreendimento,
especialmente em decorrência da baixa taxa de ocupação e elevado valor do
condomínio, que chegou a ficar mais caro que o próprio aluguel.
Com a estagnação de
lançamentos o mercado foi se estabilizando e a demanda se acomodando,
permitindo que se chegasse a um ponto de equilíbrio, aliado ao fato de que
as administradoras focaram a atenção no corte de custos e na readequação dos
serviços oferecidos aos moradores.
Esta mudança resultou na
alteração do perfil de muitos desses empreendimentos, onde o oferecimento do
conforto de um flat com o ambiente de um lar acabou por transformá-los em
residenciais com serviços, diante da percepção de que havia uma perda da
qualidade do ambiente conjugada com a obrigação com custos desnecessários.
O principal foco da guinada foi através da
contratação de consultorias especializadas, que cortaram serviços
desnecessários e gastos mal empregados, como manutenção de secretária
bilíngüe, muito pouco utilizado, mas preservando o conforto e as demandas e
preferências dos moradores, como exemplo, a transformação de uma quadra de
squesh, pouco usado, em sala de musculação, preferida pelos usuários.
Segundo informação de administradores que
optaram por redirecionar esses empreendimentos, a redução de custos é da
ordem de 30%, mesmo com manutenção dos serviços indispensáveis, tais como
recepção, serviço de quarto e arrumação, dentre outros, além do que a
economia pode ser redirecionada na manutenção do próprio prédio, o que gera
valorização não só no aluguel, mas também no próprio imóvel.
Outra conseqüência
importante é o redirecionamento da locação, que vai perdendo o perfil do
morador instantânea, com permanência esporádica de até três dias, para
locações mais longas e com presença significativa de moradores fixos,
formada principalmente por solteiros, recém-casados ou divorciados,
constituída principalmente por profissionais liberais, executivos e pessoas
originárias de outras regiões ou até mesmo outros países.
A nova filosofia foi tão
bem sucedida que gerou uma conseqüência sobre outros prédios tradicionais
com apartamentos de reduzida área útil, com um ou dois dormitórios e padrão
médio e alto, que adotaram a mesma estratégia implantando serviços em sua
área comum, mantendo o perfil residencial e trazendo empresas e prestadores
de serviço para dentro de um condomínio até então tradicional, como os
prédios que conhecemos.
O diferencial neste caso reside no fato
de que a taxa por esses serviços, que podem incluir lavanderia, arrumação,
secretária, segurança, babá, personal trainer e varejista, não está incluída
no valor do condomínio, sendo cada serviço cobrado por sua utilização, em um
sistema conhecido como pay-per-use, ou seja, cada um paga somente pelo que
utiliza.
