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As
obras que podem ser realizadas pelo síndico, ou até mesmo por qualquer um dos
condôminos no caso de omissão ou impedimento deste, são aquelas ditas
necessárias, pois, segundo a regra contida no artigo 1.341 do Novo Código
Civil, independem de autorização da Assembléia.
Na
hipótese destas obras necessárias forem urgentes e resultarem em despesas
excessivas, após tomada a iniciativa de sua realização, o síndico, ou, na
hipótese de condômino que a determinou, deverá convocar imediatamente a
Assembléia, para tomar ciência das providências adotadas.
As
obras ou reparos, ainda que necessárias, que não tenham urgência, mas que
importem em gastos excessivos, somente poderão ser executadas após autorização
da assembléia convocada especialmente para esta finalidade pelo síndico, ou,
em caso de omissão ou impedimento, por qualquer condômino.
A
classificação de uma obra ou reparo como necessária significa que ela tem o
objetivo de conservar o bem ou evitar a sua deterioração, tendo, portanto,
caráter essencial, como a correção de um vazamento ou a realização de
manutenção preventiva obrigatória.
Chamamos
a atenção para esta segunda hipótese, uma vez que o condomínio responde
civilmente por acidentes causados por mau funcionamento dos equipamentos,
sendo sua conservação obrigação permanente do síndico.
Ocorrendo
um sinistro e comprovada a culpa ou negligência do síndico, poderá vir a
sofrer vir a sofrer sanções civis, por parte do condomínio, bem como se for
caracterizado crime, poderá também ser responsabilizado penalmente.
Cabe
ainda esclarecer que em se tratando de obras úteis, ou seja, aquelas que
aumentam ou facilitam o uso do bem, como, por exemplo, a construção de uma
guarita, sua realização depende do voto da maioria dos condomínios.
Já as
obras ditas voluptuárias, assim designadas aquelas que não aumentam o uso
normal do bem, constituindo mero recreio ou deleite, como, por exemplo, a
colocação de uma banheira de hidromassagem junto à piscina, necessitam da
aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos
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