Compra de imóvel na planta

Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

A aquisição de um imóvel na planta se constitui em uma forma mais econômica de aquisição de um bem do que a compra de um pronto ou usado, além de ser a mais prática, uma vez permitir ao comprador o planejamento dos pagamentos, alteração das especificações de acabamento, modificações internas e programação da entrega, além de se caracterizar como uma forma de poupança.

Não obstante, as pessoas se deparam, de forma recorrente, com questionamentos sobre esta modalidade de comercialização imobiliária, especialmente quando surgem notícias de eventuais fracassos de construtoras ou incorporadoras, expondo de forma exagerada o risco que existe em qualquer atividade econômica.

Da mesma forma, quando um comprador enfrenta algum problema, como alterações no projeto inicial não comunicado ao adquirente ou atraso na entrega do imóvel, o sistema é questionado como um todo.

Diante disso, no sentido do comprador evitar possíveis dissabores, é recomendável que adote algumas cautelas, começando pela solicitação e análise criteriosa de toda a documentação referente ao imóvel em construção e aos empreendedores, especialmente o registro da incorporação, que deve ser feita no Cartório de Registro de Imóveis.

Em seguida, deve ser analisado o projeto aprovado pela Prefeitura, não só da parte referente ao apartamento, mas também das áreas comuns do edifício, confirmando a coincidência com os prospectos e anúncios, sendo que os acabamentos devem estar contidos em um documento denominado memorial de incorporação, que igualmente faz parte do registro da incorporação.

Deve ser informado o regime de construção, por empreitada, cujo preço é fechado, mas sujeito a reajustes, ou por administração, onde o valor da obra é rateado entre os condomínios, além das condições de pagamento, prestações intermediárias, índice e periodicidade dos reajustes e sistemática de aplicação dos juros, no caso de imóvel financiado.

Em qualquer situação, o comprador deve sempre fazer constar no contrato de compra e venda a inclusão dos acertos e combinações ocorridas durante a negociação, verificando ainda se estão incluídos neste documento elementos fundamentais, tais como área privativa e total da unidade, localização da vaga de garagem e especificação dos acabamentos, itens que poderão vir em anexo, em forma de plantas e memoriais.

 Importante também que sejam guardados todos os materiais utilizados durante a compra, especialmente folhetos de publicidade, anúncios em jornais e informações escritas dos vendedores, cuja verificação do cumprimento deve ser exercida mediante acompanhamento do andamento da obra.

Tudo isto nos parece razoável para uma boa aquisição, entretanto, enfatizamos aquele que talvez seja o mais importante a ser pesquisado, o histórico da construtora ou incorporadora, que deve ser feito mediante simples consulta a outros compradores de prédios já acabados ou solicitando uma pesquisa junto aos órgãos de defesa do consumidor ou na justiça.

Finalmente, no que se refere à ocorrência de uma falência da construtora ou incorporadora, vale lembrar que está em vigor a lei 10.931/04, que possibilita a adoção do chamado patrimônio de afetação, instrumento protetor do empreendimento em construção dos demais compromissos assumidos pelo falido em outras obras.