Preço x Valor

Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

Este questionamento é uma das maiores aflições que atinge as pessoas quando o assunto é casa própria. Muitas são as opiniões que perdem para um ou outro lado, tendo ficado em evidência, por exemplo, com a popularidade do best-seller “Pai Rico, Pai Pobre”, de Robert T. Kiyo saki e Sharon L. Lechter.

Todos nós podemos ter uma noção exata do que significa valor, embora poucos sejam capazes de conceituá-lo com exatidão, principalmente se houver necessidade de distinguí-lo de preço. Mas onde está a importância desta diferenciação, em se tratando de uma avaliação imobiliária?

A resposta a esta pergunta nos leva aos primórdios de Engenharia de Avaliações, quando alguns dos primeiros estudiosos de renome definiram "valor" como um conceito mutável, cujo significado variava em função da finalidade de avaliação, envolvendo aspectos psicológicos.

Surgiria então a chamada corrente plurivalente, que admitia os mais diversos tipos de valor, como o contábil, o tributário, o potencial, dentre muitos outros relacionamentos, considerando assim o valor de um elemento puramente subjetivo.

Em oposição, surgiria a corrente univalente cujo conceito de valor é o único, qualquer que seja a finalidade da avaliação, resultante das forças de mercado, baseado em critérios objetivos.

A disputa ente as duas escolas envolveu diversos lances em congressos, livros e palestras, ao longo dos anos, tendo prevalecido o princípio univalente, referendado na então NBR-5676 (Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos), da ABNT, cujo valor a ser determinado corresponde sempre à que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação.

Esse valor correspondia também ao preço que se definiria em mercado de conferência perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas: a) homogeneidade dos bens levados a mercado; b) número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não possa, individualmente ou em grupos, altera o mercado; c) inexistência de influências externas; d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendências deste; e) perfeita mobilidade de participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e saída de mercado.

Mais recentemente, com a publicação da NBR-14.653 da ABNT, surge uma terceira via às correntes anteriormente descritas, e o valor de mercado passa a ser considerado a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

Com relação ao conceito de preço, admite-se que este seja a expressão monetária de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro que uma determinada mercadoria pode ser vendida. Portanto, mesmo que dois imóveis possuam valores de mercado diferentes, eles podem ser vendidos pelo mesmo preço (quantidades de moeda), diferenciando-se pelas taxas de remuneração do capital, se vendidos em épocas diferentes.