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Desde o início dos anos 90,
as relações negociais entre as empresas construtoras e os compradores de
imóvel passaram a receber atenção especial da legislação pátria, com advento
do CDC – Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078, de 11 de setembro de
1990), que veio a ser completada com o NCC – Novo Código Civil (Lei 10.406, de
10 de janeiro de 2002).
O CDC – Código de Defesa do
Consumidor assegura ao consumidor as garantias contratadas, a qualidade do
produto e a garantia legal de responsabilidade pelos seus vícios. São quatro
os artigos aos quais os compradores de imóveis podem recorrer quando se
sentirem prejudicados em seus direitos.
O artigo 18 determina o
máximo de 30 dias para a resolução dos problemas aparentes ou ocultos que
comprometam a qualidade do bem fornecido ao comprador. No caso da construção
civil, o não cumprimento deste prazo acarretará a substituição do produto ou a
nova execução dos serviços.
Já o artigo 50 prevê a
garantia contratual de adequação, ou seja, institui o dever da construtora
e/ou incorporadora responderem, por escrito, pela adequação do produto ou
serviço viciado (defeituoso), conforme o uso que dele se espera. Seria uma
espécie de termo de garantia complementar ao contrato.
A garantia legal de
qualidade do produto está prevista nos artigos 12 e 14 que, em linhas gerais,
estabelecem como direito do consumidor a informação precisa e adequada sobre
os produtos e serviços adquiridos e os possíveis riscos que apresentem. Isso
significa que tanto falhas na qualidade dos produtos e serviços, como nas suas
informações, são passíveis de apuração de culpa, ou melhor, geram
responsabilidades para o fornecedor.
Também o NCC - Novo Código
Civil, em seus artigos 421 e 422, instituiu a função social do contrato e o
dever das partes agirem de boa-fé em todas as fases do mesmo: desde a
pactuação da relação contratual até depois de seu cumprimento. No caso, boa fé
significa os deveres da lealdade, transparência e cooperação entre as partes.
O artigo 618 prevê para o
setor da construção civil o dever de responder por cinco anos pela solidez e
segurança do trabalho da edificação, sendo que o proprietário da obra tem o
prazo de seis meses, a partir do surgimento do defeito, para acionar a
responsabilidade do construtor.
O NCC - Novo Código Civil
prevê também em seu artigo 931, para todas as atividades e mesmo fora do
âmbito das relações de consumo, que empresários e empresas respondam,
independentemente de culpa, pelas falhas causadas pelos produtos que colocam
em circulação.
Todo esse arcabouço
normativo que incide sobre a atividade construtora estimula o aperfeiçoamento
das relações entre os construtores/incorporadores e seu público final,
conferindo-lhes principalmente maior transparência. Foi em cima do que prega,
portanto, a legislação atual, que o Sinduscon-MG, em conjunto com industriais
e fornecedores de serviços do setor, produziu o manual "Projeto-Garantias",
resultado de um projeto iniciado há 11 anos, que vem disponibilizando para a
sociedade informações e orientações de como bem cuidar e preservar o seu
imóvel, e agora, de como acessar as garantias que lhe são de direito no caso
de vícios nas unidades imobiliárias.
Se por um lado o consumidor
sai ganhando com essa nova publicação, o meio jurídico e o Poder Judiciário
também ganham, pois o manual sintetiza as garantias aplicáveis ao imóvel,
atendendo a todas as exigências legais no trato das relações de consumo, além
de atender também à normalização técnica ditada pela Associação Brasileira de
Normas Técnicas. Trata-se, assim, de uma obra de relevância no plano jurídico,
mas também no plano técnico, uma vez que orienta ainda sobre os cuidados,
revisões e manutenções preventivas que a unidade deve receber para que seus
componentes tenham assegurados uma longa vida útil. |
