Francisco Maia Responde

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Os brasileiros se acostumaram, desde os primórdios do ciclo inflacionário que abalou nossa economia, a conviver com um universo de índices econômicos, muitos deles de natureza setorial e a esmagadora maioria conhecido por siglas, que passaram a fazer parte do cotidiano das pessoas, sendo o mais famoso deles o IGP-M, por ser o eleito para a correção dos contratos de aluguel.

Em breve deverá surgir mais um, que vem sendo desenvolvido pela FGV – Fundação Getúlio Vargas, sob a coordenação da ABRAPP (Associação Brasileira de Entidades Fechadas de Previdência Complementar), cuja finalidade será medir a rentabilidade dos ativos imobiliários no país, e que foi batizado de IBRI, ou Índice de Referência de Rentabilidade do Mercado Imobiliário Brasileiro.

A expectativa é que o surgimento desse índice setorial inédito no Brasil permita uma avaliação do comportamento dos ativos imobiliários, possibilitando sua comparação com outros setores da economia, é o que garantem seus idealizadores, para quem os investidores estão focados em sua própria carteira de imóveis, sobre a qual detém amplo conhecimento, o que não se reflete no desempenho do mercado como um todo.

Outro aspecto em destaque, especialmente pelo foco dos investimentos imobiliários, se refere à abrangência pretendida pelo novo indicador, que se diferenciará dos tradicionais índices de preço por focar dois setores, os ganhos decorrentes da renda gerada pelo imóvel e a valorização do ativo imobiliário.

Previsto para ser apresentado no primeiro semestre de 2011, o novo índice trará inicialmente dados referentes a imóveis comerciais (galpões, escritórios, shopping centers, lojas, etc.), cuja eficiência será testada em um projeto-piloto desenvolvido com empresas associadas a ABRAPP, para depois buscar uma abrangência nacional, inclusive para imóveis residenciais, que interessam ao grande público.

Os defensores da criação desse índice apresentam como analogia o IBOVESPA, o indicador que mede o desempenho médio das cotações das ações na BOVESPA, que é um referencial consagrado no mercado de capitais, hoje bastante disseminado, dado à funcionalidade com que reflete o desempenho da bolsa de valores.

Interessante observar que essa iniciativa não está isolada, pois a Caixa Econômica Federal, igualmente em parceria com a FGV (Fundação Getúlio Vargas), também trabalha na elaboração de um índice setorial para o mercado imobiliário, que ganhou a denominação de IVI (Índice de Valorização de Imóvel), que pretende medir a variação do valor dos imóveis, divididos pelas diversas tipologias e por regiões geoeconômicas pré-determinadas, cuja intenção é subsidiar os agentes de crédito em suas políticas de financiamento, inclusive coibindo eventuais bolhas imobiliárias.

Não obstante o interesse que o assunto desperta e a expectativa quanto à divulgação dos números, alguns especialistas olham com desconfiança para o indicador, alegando a possibilidade de distorções que afetariam o mercado imobiliário, e até mesmo o risco de manipulação do banco de dados, segundo os interesses dos principais fornecedores das informações.

Outros reconhecem a importância da existência de um índice que reflita a valorização dos ativos imobiliários, embora advirtam que sua aplicação não tem conotação universal, devido ao dinamismo do mercado, além do que tudo isso dependerá da amostragem e da metodologia, que trará resultados eficientes, o que espera-se seja garantido pela qualidade das entidades envolvidas em seu desenvolvimento.