Cessão de superfície

Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

Com o advento do Estatuto da Cidade, mas especialmente após a entrada em vigor do Novo Código Civil, surgiu o denominado direito de superfície, legislação ainda pouco conhecida entre nós, que permite ao proprietário de um terreno conceder seu uso a um terceiro, que nele poderá construir e ao final do contrato retornar ao dono original, tornando mais flexível a utilização de terrenos urbanos.

A origem deste instituto remonta do direito romano, decorrente da necessidade de permissão da construção em solo alheio, especialmente sobre bens públicos, onde os magistrados permitiam que os comerciantes instalassem tabernas nas ruas, enquanto  o solo permanecia em poder do Estado, sendo que entre particulares era estabelecido mediante contrato, o que possibilitou ao construtor ter a obra separada do solo.

A relação jurídica que se estabelece com a adoção deste direito envolve o dono do terreno, denominado proprietário ou fundeiro, que é o titular da propriedade do solo, e aquele que adquire o direito de superfície, superficiário, cuja obra a ser construída é designada por implante.

Como a lei prevê que esta operação pode ser gratuita ou onerosa, ou seja, mediante um pagamento, neste caso surge a obrigação desta contraprestação, que pode ser periódica ou não, e denomina-se cânon superficiário.

Nesta relação jurídica surgem direitos e obrigações, tanto  do dono do solo como do superficiário, podendo o primeiro usar o restante do solo, inclusive subsolo e o espaço aéreo, desde que não interfira na construção superficiária, recebimento do pagamento acordado e preferência sobre o direito de superfície, sendo recíproca a obrigatoriedade no caso da aquisição do solo, além de abster-se de qualquer ato que prejudique a atividade de construção.

Já o superficiário tem o direito de usufuir o solo alheio da maneira que melhor lhe convier, podendo vender, gravar e até hipotecar o direito de superfície, devendo utilizar o solo de acordo com os fins pactuados, pagar a contraprestação, conservar a construção e arcar com os tributos e encargos que recaiam sobre a obra superficiária e sobre o solo.

Como a essência deste direito guarda semelhança com o contrato de aluguel, pode se tomar uma alternativa vantajosa no mercado imobiliário voltado para locações, uma vez que a cessão de uso de superfície apresenta vantagens sobre a Lei do Inquilinato, especialmente no que se refere à garantia que traz aos investidores.

Com isto, espera-se um incentivo à operações de certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cujos títulos têm como garantia o recebimento de aluguéis futuros, onde os contratos baseados no direito de uso da superfície podem estabelecer as mais diversas regras, ao contrário de um contrato de locação, que pode ser revisto ou até rescindido pelo inquilino.

Sob o prisma do investidor este é um detalhe fundamental, pois se deixar de pagar ou rescindir o contrato resulta em prejuízo para quem comprou o papel, o que não ocorre na cessão de superfície, pois quem adquire este direito precisa ter a certeza de que ficará o tempo estipulado em contrato.

Assim, já existem casos de operações com o uso do direito de superfície, onde, por exemplo, um investidor adquire as instalações de uma empresa e cede o direito de superfície durante determinado período, permitindo o lançamento de CRI, por meio de uma securitizadora.