Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG

A análise de diversos pontos e, sobretudo, da faixa de renda do interessado.

A resposta a esta questão apóia no tripé custo-qualidade-utilidade. E, por isso mesmo, não existem listas prontas, já que deve se pautada não só pelos aspectos objetivos, mas especialmente, pela realidade sócio-econômica do público ao qual determinado imóvel se destina.

Ainda assim, o quesito localização tem sido tratado como o primordial neste tipo de análise. Ele serve para delimitar a região de interesse para aquisição do imóvel e é fator determinante na sua escolha, que exige da infra-estrutura da região, vizinhança, vias de acesso, tendência de ocupação circunvizinha, condições de segurança e possibilidades de alterações futuras.

À partir desses pontos, é diferente o enfoque da análise para as diversas faixas de renda. Enquanto aquelas de menor renda buscam a proximidade com hospitais e escolas públicas, além de facilidade de acesso ao transporte público, as camadas de renda mais alta procuram locais com menores índices de violência e maiores facilidades de acesso.

Sob um contexto mais limitado, surge a questão do posicionamento do imóvel no local analisado, como a possibilidade de invasões ou  inundações, frente ou fundos, altura, aeração, ventilação, insolação, fatores de insalubridade e vista. Como exemplos podemos citar a posição em relação ao sol nascente, a maior procura por apartamentos situados nos andares mais altos, as lojas com frente para a via pública e os imóveis que possuem vista definitiva e atraente.

 No que tange aos aspectos gerais do imóvel, a área é o fator determinante nestas análises e seu valor deverá ser sempre compatível com as necessidades do adquirente, sendo necessário, também, considerar  a divisão interna e a adequação ao uso programado.

Neste contexto, torna-se imperativo avaliar, ainda, as vagas de garagem dispensáveis nos prédios, item considerado até dispensável em meados do século passado. Hoje, porém, ele é fundamental para uma faixa de alta renda, que precisa de um número igual ou superior a três vagas por unidade.

Outro exemplo é o da estrutura social e de lazer de um condomínio, que deve se adequar aos usos e necessidades dos usuários,  preferencialmente possuindo integração entre o salão de festas e a área de lazer, com espaços abertos, que permitem maior versatilidade em sua utilização.

Já os fatores intrínsecos referem-se aos aspectos construtivos, que exercem influência direta sobre o valor da edificação, com destaque para a depreciação física e funcional. Deve ser objeto de análise, neste caso, o estado de conservação e existência de defeitos, condições das instalações, qualidade dos materiais utilizados e emprego de novas tecnologias.

Cabe, ainda, uma observação de caráter geral, destinada aos proprietários que venham a fazer intervenções em um imóvel. Deve-se evitar alterações de cunho pessoal, que personalizem o local, privilegiando-se aquelas que melhorem sua funcionalidade, à luz das expectativas e demandas do mercado